一、案情简介

原告系一家具有国家物业管理企业一级资质的物业服务公司，被告系某小区的开发建设单位。2019年7月2日，被告发布小区前期物业管理项目的招标公告，原告经公开招投标程序，成功中标该项目，成为该小区的前期物业服务企业。中标后原被告双方经磋商于2019年8月9日签订了有关该小区的前期物业服务合同，原被告双方就已签订的前期物业服务合同于2019年9月5日在当地的相关部门进行了备案。被告与业主约定的交房日期为2019年9月8日，应被告协助办理交房的要求，原告于2019年9月4日派遣项目负责人进驻该小区；于2019年9月7日派遣项目管理人及服务人员全面进驻该小区，并按照被告的要求提供物业服务；2019年9月8日，原告应被告方要求开始代被告向业主交付房屋。

在2019年9月8日小区交房日，仅有79户业主从原告处进行了交房相关手续的办理，并由原告收取了相应的物业服务费。但被告为加快交房的进度，在未通知原告的情况下为其他其余近375户的业主办理了交房手续并交付了钥匙，且没有向该部分业主收取物业服务费。由于被告在与购房者签订的《商品房买卖合同》中没有就前期物业管理服务费进行约定，也没有与购房者单独约定物业服务协议，致使原告在业主拒绝缴纳时并无合法依据向已入住业主强制收取物业费，导致目前尚有32407.90平方米已经交付业主的物业服务费未能收取，引发争议。

二、法律分析

（一）案件争议焦点

根据合同相对性原则，应当向合同相对方即接受物业服务的一方收取前期物业服务费，这也符合合同的等价有偿原则。在本案中，接受物业服务的主体为小区业主和开发商。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条明确规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。前期物业服务合同第11条约定了物业费的缴纳主体为业主，《物业管理条例》第41条规定：已竣工但尚未出售或尚未交付业主的，物业公共服务费用由建设单位全额承担，不得向业主分摊。所以，对于已竣工但尚未出售或尚未交付业主的物业，由建设单位承担物业服务费；其他部分的物业，由小区业主承担物业服务费。但在本案中，未缴纳物业服务费的小区业主众多，如采取向小区业主请求支付物业服务费，诉讼成本过高，所需时间过久，如可以直接向开发商请求支付物业服务费，则诉讼效率会大大提升。如何使得开发商成为承担所有未缴纳物业服务费的适合主体，是代理人需要解决的问题。

（二）论证要点

开发商需要就所有未缴纳的物业服务费承担责任和缴纳义务，是本案原告代理人需要论证的要点。《江苏省物业管理条例》第三十三条规定：建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，或者同时签订前期物业服务委托协议，对前期物业服务的内容予以约定。第三十四条规定：前期物业服务费用由物业买受人按照房屋买卖合同约定的标准承担，房屋买卖合同未约定的，由建设单位承担。已竣工但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额承担。根据上述法律规定，开发商与物业买受人的房屋买卖合同中有无关于前期物业服务费的约定，成为论证的要点。

（三）律师代理思路

本案的商品房买卖合同签订时间大多在2018年8月，现在原告看到的最晚的合同签订时间是2019年2月。而被告公司是在2019年7月发布物业服务招标公告，原被告之间的物业服务合同签订时间是2019年8月9日签订，2019年8月21日到相关部门备案，于2019年9月5日同意备案。虽然补充协议中约定物业管理服务费由买受人按物业管理规定缴纳。但被告在与业主签订购房合同和补充协议的时候，关于物业服务的意向企业都还没有，更遑论物业服务收费标准了（标准是要通过招标确定的），也就是说不管是房屋买卖合同还是补充协议前都不存在物业服务合同，也就更不可能有关于物业服务标准和费用的约定。所以，在房屋买卖时，购房合同中没有约定的物业服务标准的，相关物业服务费用由建设单位承担。

三、案例点评

本案是由前期物业服务合同纠纷引发的争议，正常情况下，应当向接受物业服务却未缴纳物业服务费的主体请求支付物业服务费。在本案中涉及未出售或未交付部分物业的物业服务费缴纳主体——开发商，以及已出售已交付物业的物业服务费的缴纳主体——业主。本案中业主众多，且通过诉讼方式请求业主支付物业服务费，需要先进行催告，而后才能进行诉讼，争议解决的成本巨大，所需时间太久，不符合商事交易对于效率的要求。当事人寻求更加高效的争议解决方法，让律师承受了一定的压力，也激发了律师的主观能动性。代理人首先进行了大量的案例检索，但并未检索到将开发商列为被告，索要前期物业服务费的情况，通过类案检索的方式获得解决问题的思路的方式行不通，代理人转而寻求对当事人有利的法律法规条文。在进行一番法律法规的梳理之后，代理人将目光锁定在了《江苏省物业管理条例》第33条，第34条上，即房屋买卖合同上有无关于前期物业服务收费的约定，如果没有的话，则建设单位将承担前期物业服务费。经过代理人对于案件证据材料的收集整理，发现房屋买卖合同并无关于前期物业服务费的约定，所以以此为法律和事实依据，向法院提起诉讼，要求建设单位承担前期物业服务费，最终案件以调解结案，当事人取得了前期物业服务费。

四、法院审理结果

调解结案，开发商支付物业服务公司30万元前期物业服务费。

附判决